O direito de preferência do locatário constitui importante mecanismo de proteção nas relações locatícias, assegurando-lhe a possibilidade de adquirir o imóvel que ocupa em igualdade de condições com terceiros sempre que o proprietário pretender aliená-lo. Nos termos do art. 27 da Lei do Inquilinato, esse direito se manifesta nas hipóteses de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos e dação em pagamento, sendo obrigatório ao locador dar ciência ao inquilino acerca da intenção de negociação por meio de notificação judicial, extrajudicial ou qualquer outro meio que assegure a ciência inequívoca. Trata-se de exigência legal que visa garantir transparência e efetividade ao exercício da preferência, impedindo que o locatário seja surpreendido pela alienação do bem sem a oportunidade prévia de manifestar seu interesse legítimo na aquisição.
A legislação impõe que a comunicação ao inquilino seja completa e detalhada, exigindo que constem todas as condições do negócio pretendido, especialmente o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais sobre o imóvel e a indicação de local e horário para exame da documentação pertinente. Essa formalidade não se destina apenas à ciência do negócio, mas à efetiva viabilização de uma decisão consciente e segura por parte do locatário, que necessita avaliar com precisão os termos da negociação para decidir sobre o exercício ou não de seu direito.
Recebida a comunicação, o locatário dispõe do prazo de trinta dias para manifestar, de maneira inequívoca, sua aceitação integral da proposta, sob pena de caducidade do direito de preferência. O silêncio ou a resposta parcial implicam renúncia tácita ao direito, autorizando o locador a prosseguir com a alienação a terceiros nas mesmas condições comunicadas. Ocorrendo a aceitação da proposta pelo inquilino, a lei confere especial tutela à sua legítima expectativa de aquisição, impondo ao locador responsabilidade civil caso venha a desistir injustificadamente do negócio. Assim, nos termos do art. 29, eventual desistência posterior sujeita o alienante à reparação dos prejuízos suportados pelo locatário, inclusive pelos lucros cessantes, reafirmando o caráter vinculante da aceitação manifestada dentro do prazo legal.
Situações específicas também encontram disciplina própria no ordenamento. Nos casos em que o imóvel se encontra integralmente sublocado, a preferência pertence primeiramente ao sublocatário, revertendo-se ao locatário se aquele não a exercer. Havendo pluralidade de sublocatários interessados, a preferência pode ser exercida em conjunto ou por qualquer deles isoladamente. Persistindo disputa entre pretendentes, o critério legal resolve-se em favor do locatário mais antigo e, em igualdade de datas, do mais idoso, conforme dispõe o art. 30. Quando a alienação envolver mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade do conjunto objeto da negociação, nos termos do art. 31, impedindo fragmentações artificiais que possam frustrar o exercício do direito.
A própria legislação, contudo, delimita os contornos desse instituto ao prever hipóteses em que o direito de preferência não se aplica. O art. 32 esclarece que ele não incide nas situações de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação. Além disso, nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito não alcança os casos de constituição de propriedade fiduciária nem de perda da propriedade decorrente de formas de realização de garantia, inclusive o leilão extrajudicial, desde que tal condição conste expressamente em cláusula específica e destacada no contrato de locação, garantindo-se plena ciência ao inquilino quanto a essa limitação legal.
Quando o direito de preferência é preterido pelo alienante em desconformidade com as exigências legais, o locatário dispõe de expressivos mecanismos de tutela. Conforme o art. 33, poderá optar pela reparação por perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, requerer judicialmente para si a adjudicação do imóvel locado, desde que o faça no prazo de seis meses contados do registro da alienação no cartório de imóveis. Para que essa última medida seja viável, exige-se que o contrato de locação esteja previamente averbado na matrícula do imóvel ao menos trinta dias antes da transferência, formalidade que se revela essencial para conferir oponibilidade do direito em face de terceiros adquirentes. A averbação pode ser realizada mediante apresentação de qualquer das vias do contrato, desde que subscrito também por duas testemunhas, conforme autoriza o parágrafo único do referido artigo, reforçando a relevância das cautelas registrais no âmbito das locações imobiliárias.
Por fim, cumpre destacar que, havendo condomínio em relação à propriedade do imóvel, a preferência conferida ao condômino tem prioridade sobre à do locatário, conforme estabelece o art. 34, em atenção ao regime jurídico próprio do condomínio e à proteção da comunhão patrimonial preexistente.
O direito de preferência do inquilino, portanto, não se limita a uma prerrogativa abstrata, mas configura instrumento concreto de segurança jurídica, equilíbrio contratual e previsibilidade nas relações imobiliárias. Sua correta observância exige atuação técnica atenta do profissional do direito, tanto na assessoria preventiva ao locador quanto na defesa dos interesses do locatário, assegurando que a alienação do imóvel locado se desenvolva de forma transparente, regular e em estrita conformidade com os comandos legais.
Leila Mezetti do Nascimento Sbardella
Advogada – OAB/SC 71.021
