A regularização de imóveis é um dos temas mais recorrentes no Direito Imobiliário, pois envolve não apenas o aspecto patrimonial dos proprietários e possuidores, mas também reflexos sociais, econômicos e urbanísticos.
De acordo com os dados do Ministério do Desenvolvimento Regional, pelo menos 50% dos imóveis no Brasil apresenta algum tipo de irregularidade. Isso significa que milhões de famílias convivem com situações de insegurança jurídica, seja pela ausência de matrícula, contratos particulares sem registro, construções não averbadas, posse sem título ou descrições imprecisas no registro de imóveis.
Importante esclarecer que para cada caso de imóvel irregular pode ter mais de um procedimento para regularização, sendo imprescindível avaliar, dentre outros:
* a origem da posse ou da propriedade;
* a existência (ou não) de registro anterior;
* a documentação disponível;
* os requisitos urbanísticos ou ambientais incidentes sobre o imóvel.
Ainda, é possível regularizar o bem imóvel pela via judicial ou extrajudicial.
A via judicial permanece essencial em situações em que há conflito entre os interessados, como disputas entre herdeiros, divergência entre confrontantes ou litígios relacionados à cadeia sucessória de titularidade. Também se mostra necessária quando inexistem documentos hábeis para instruir um procedimento extrajudicial, exigindo a atuação do juiz para suprir lacunas probatórias, decidir controvérsias e determinar diligências que assegurem a segurança jurídica do ato. Assim, o Judiciário atua como garantidor da ordem jurídica, especialmente em casos complexos ou litigiosos, em que a solução extrajudicial não é viável.
Por outro lado, a via extrajudicial tem se consolidado como um caminho célere, eficiente e menos oneroso para a regularização de imóveis, sobretudo em hipóteses em que há consenso entre os interessados e documentação necessária para tanto. Com a ampliação dos instrumentos normativos e as disposições do Código de Normas das Corregedorias do foro extrajudicial, tornou-se possível resolver diretamente em cartório diversas situações que antes dependiam de ação judicial. Essa desjudicialização contribui para a redução da litigiosidade, valorização dos imóveis e o fortalecimento da segurança jurídica no mercado imobiliário.
Além de garantir segurança jurídica, a regularização também valoriza significativamente o imóvel.
Um bem regularizado pode ser financiado, vendido ou utilizado como garantia em operações de crédito, aumentando sua liquidez e o interesse do mercado. Assim, a regularização também traz retorno econômico direto ao proprietário.
Diante da pluralidade de caminhos possíveis, é essencial contar com assessoria jurídica especializada. O advogado imobiliário é o profissional apto a identificar o procedimento adequado, orientar sobre os documentos necessários, prevenir litígios e garantir celeridade ao processo.
Como se vê, não existe uma fórmula única para a regularização de imóveis. A escolha da via judicial ou extrajudicial dependerá das peculiaridades do caso concreto. Mas é certo que, diante do elevado número de imóveis irregulares no Brasil, a regularização é fundamental não só para garantir segurança jurídica, mas também para valorizar o patrimônio e potencializar oportunidades de negócios.
Procure um advogado especialista de sua confiança.
Leila Mezetti do Nascimento Sbardella
Advogada – OAB/SC 71.021
