O corretor de imóveis desempenha papel essencial na dinâmica das transações imobiliárias, atuando como intermediador entre as partes com a finalidade de aproximá-las e viabilizar a celebração do negócio jurídico pretendido. Nos termos do art. 722 do Código Civil, o contrato de corretagem caracteriza-se pela obrigação assumida por pessoa que, sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou relação de dependência com as partes, compromete-se a obter para o cliente um ou mais negócios conforme as instruções recebidas. Trata-se de relação contratual autônoma, cuja essência reside na mediação qualificada, pautada na técnica e na confiança depositada pelo contratante no profissional intermediador.
A legislação impõe ao corretor deveres expressos de conduta, especialmente a obrigação de executar a mediação com diligência e prudência, atuando de forma ativa e profissional na condução das tratativas, bem como de prestar ao cliente, de maneira espontânea, todas as informações relevantes sobre o andamento do negócio, conforme dispõe o art. 723. O exercício da corretagem não se limita, portanto, à simples aproximação das partes, mas exige comportamento ético, transparente e tecnicamente responsável, condizente com a importância da atividade para a segurança das negociações imobiliárias. Em reforço a esse dever informativo, o parágrafo único do referido dispositivo estabelece que o corretor deve prestar todos os esclarecimentos sobre a segurança ou o risco do negócio, sobre alterações de valores e acerca de quaisquer fatores capazes de influenciar os resultados da incumbência, sob pena de responder por perdas e danos. A omissão, a prestação de informações incompletas ou a atuação negligente, quando aptas a causar prejuízos ao cliente, configuram violação contratual e ensejam responsabilidade civil direta do intermediador.
A remuneração do corretor encontra-se igualmente disciplinada com critérios objetivos, de modo a preservar a boa-fé contratual. Não havendo fixação legal ou ajuste expresso entre as partes, o valor será arbitrado conforme a natureza do negócio e os usos locais, nos termos do art. 724. De acordo com o art. 725, a comissão é devida uma vez alcançado o resultado previsto no contrato de mediação, ainda que o negócio não se concretize em razão do arrependimento das partes, demonstrando que o direito à remuneração decorre do êxito da intermediação, e não da formalização definitiva do contrato principal. Tal previsão evidencia o reconhecimento legal de que a atividade do corretor se exaure com a obtenção da aproximação negocial eficaz.
Em situações em que o negócio é iniciado e concluído diretamente entre comprador e vendedor, em regra nenhuma remuneração é devida ao corretor, conforme dispõe o art. 726. Todavia, havendo contrato escrito de corretagem com cláusula de exclusividade, o profissional fará jus à remuneração integral mesmo que a transação se realize sem sua mediação direta, salvo se demonstrada sua inércia ou ociosidade. A exclusividade, portanto, reforça o vínculo de confiança entre as partes e impõe ao corretor o dever de atuação efetiva e diligente, ao passo que protege sua expectativa de remuneração quando cumpre adequadamente a incumbência.
A legislação também resguarda o direito do corretor quando, mesmo dispensado ou após o término do prazo contratual, o negócio venha a se realizar como resultado direto de sua mediação, situação em que a corretagem permanece devida, conforme estabelece o art. 727. Essa regra impede que o contratante se beneficie do trabalho previamente realizado pelo intermediador sem a contraprestação devida, preservando o equilíbrio contratual. Nos casos de intermediação concorrente, em que o negócio se conclui com a atuação de mais de um corretor, a remuneração será repartida igualmente entre todos, salvo convenção em sentido diverso, nos termos do art. 728, reconhecendo a contribuição conjunta para a formação do resultado final.
Por fim, o art. 729 esclarece que as normas do Código Civil relativas à corretagem não afastam a aplicação de legislação especial, o que reforça o caráter ampliado da responsabilidade dos profissionais que atuam no mercado imobiliário, especialmente à luz de regramentos próprios da atividade e da proteção do consumidor, quando aplicável. Essa conjugação normativa amplia o dever de cautela e reforça a necessidade de atuação técnica rigorosa por parte do corretor e da imobiliária.
Diante desse contexto normativo, evidencia-se que a responsabilidade do corretor de imóveis não se limita à mera aproximação das partes, mas abrange um conjunto qualificado de deveres jurídicos pautados pela diligência, prudência e transparência informativa. O descumprimento de tais deveres pode gerar responsabilização por perdas e danos, sempre que a conduta omissiva ou falha ocasionar prejuízos ao cliente. Assim, a atuação responsável do intermediador constitui elemento indispensável para a segurança jurídica das transações imobiliárias, contribuindo para a confiança no mercado e para a efetividade dos contratos celebrados sob sua mediação.
Jefferson Antonio Sbardella
Advogado – OAB/SC 18.020
