Uma mudança que impacta diretamente o mercado imobiliário
Durante anos, a possibilidade de constituição da alienação fiduciária de bem imóvel por instrumento particular, quando nenhuma das partes integrava o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) ou o Sistema Financeiro da Habitação (SFH), foi objeto de intensos debates.
Enquanto parte dos registradores admitia o registro desses contratos, outros entendiam indispensável a lavratura de escritura pública, com fundamento no art. 108 do Código Civil.
Essa divergência gerava insegurança jurídica, aumento de custos e, em muitos casos, inviabilizava operações privadas de financiamento imobiliário.
Em 2026, contudo, o Conselho Nacional de Justiça consolidou um novo entendimento que altera significativamente esse cenário.
O início da controvérsia
A Lei nº 9.514/1997 sempre previu, em seu art. 38, a possibilidade de celebração dos contratos de alienação fiduciária por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública.
A dúvida residia em saber se essa faculdade era exclusiva das instituições integrantes do Sistema Financeiro Imobiliário ou se também poderia ser utilizada por particulares em negócios privados.
A ausência de uniformidade entre os Registros de Imóveis e das Corregedorias Estaduais produziu um ambiente de insegurança para incorporadoras, loteadoras, investidores e demais agentes do mercado.
O Provimento n. 172/2024
Na tentativa de uniformizar a atuação dos registradores, a Corregedoria Nacional de Justiça editou o Provimento n. 172/2024.
O ato adotou interpretação restritiva, limitando a utilização do instrumento particular às hipóteses previstas na legislação do Sistema Financeiro Imobiliário.
Na prática, diversos Registros de Imóveis passaram a exigir escritura pública quando nenhuma das partes integrava o SFI ou o SFH.
Essa orientação representou uma mudança significativa em relação à prática anteriormente adotada por diversos cartórios.
O Provimento n. 175/2024
Pouco tempo depois, foi editado o Provimento n. 175/2024.
O novo ato reconheceu expressamente que, antes do Provimento n. 172, existia uma dúvida jurídica objetiva sobre a matéria.
Por essa razão, estabeleceu regra de transição para preservar a validade dos instrumentos particulares celebrados anteriormente, evitando prejuízos aos contratantes que haviam agido de boa-fé.
Entretanto, o Provimento n. 175 não eliminou a orientação restritiva introduzida pelo Provimento n. 172 para os novos negócios.
A revisão do entendimento
A discussão chegou ao Conselho Nacional de Justiça por meio do Pedido de Providências n. 0007122-54.2024.2.00.0000, da União.
No julgamento, a Corregedoria Nacional concluiu que a restrição anteriormente adotada não encontrava respaldo suficiente na legislação federal.
O resultado foi a superação do entendimento restritivo e a revisão das normas administrativas que disciplinavam a matéria.
O Provimento n. 246/2026
A consolidação dessa nova orientação ocorreu com a edição do Provimento n. 246/2026.
O novo texto passou a estabelecer que os contratos previstos na Lei n. 9.514/1997 podem ser celebrados por escritura pública ou por instrumento particular com efeitos de escritura pública, independentemente de os contratantes integrarem o Sistema Financeiro Imobiliário ou o Sistema Financeiro da Habitação, ressalvadas as hipóteses em que a legislação federal exija forma diversa.
Além disso, o provimento proibiu expressamente que os Registradores de Imóveis recusem a recepção, qualificação ou registro do título apenas porque nenhuma das partes pertence ao SFI ou ao SFH.
Outro aspecto relevante foi a convalidação administrativa dos instrumentos particulares celebrados antes e durante a vigência dos Provimentos nºs 172, 175 e 177, desde que observados os requisitos previstos na legislação federal.
O que muda na prática?
Os reflexos dessa alteração são expressivos.
A possibilidade de utilização do instrumento particular reduz custos de transação, elimina uma etapa formal da contratação e proporciona maior agilidade às operações imobiliárias privadas.
Entre os negócios que tendem a ser diretamente beneficiados estão:
- financiamentos imobiliários realizados entre particulares;
- vendas financiadas pela própria incorporadora;
- loteamentos;
- operações estruturadas de desenvolvimento imobiliário;
- contratos de permuta com garantia fiduciária;
- garantias em operações envolvendo SPEs e investidores privados;
- operações de crédito imobiliário fora do sistema bancário.
Importante destacar que a alteração não elimina a necessidade do registro imobiliário.
A alienação fiduciária continua a se constituir somente com o registro do contrato na matrícula do imóvel, permanecendo íntegro o sistema registral previsto na Lei n. 9.514/1997.
Uma decisão que fortalece o mercado imobiliário
Sob a perspectiva econômica, a medida representa importante incentivo ao crédito privado.
Ao reduzir custos e burocracia, amplia-se a utilização da alienação fiduciária como instrumento de garantia em operações estruturadas, proporcionando maior segurança jurídica aos agentes econômicos.
Além disso, a uniformização do entendimento reduz significativamente a disparidade de procedimentos entre os diversos Registros de Imóveis do país.
Essa previsibilidade é essencial para investidores, incorporadoras, loteadoras e profissionais que atuam na estruturação de negócios imobiliários.
Considerações finais
A evolução normativa ocorrida entre 2024 e 2026 demonstra como a interpretação do direito registral pode influenciar diretamente a dinâmica do mercado imobiliário.
Após um período marcado por divergências, restrições e regras de transição, o Conselho Nacional de Justiça consolidou entendimento mais alinhado à finalidade da Lei n. 9.514/1997, permitindo que particulares utilizem o instrumento particular para constituição da alienação fiduciária, sem exigir escritura pública apenas em razão da qualidade das partes.
Para a advocacia imobiliária, trata-se de uma alteração de grande relevância prática. Além de simplificar a estruturação de operações privadas, abre novas possibilidades para financiamentos, incorporações, loteamentos, permutas e demais negócios que utilizam a alienação fiduciária como mecanismo de garantia.
Naturalmente, a utilização do instrumento particular continua sujeita ao cumprimento de todos os requisitos previstos na legislação federal e às demais exigências registrais.
Contudo, a superação da antiga controvérsia representa um importante avanço para a segurança jurídica e para a eficiência das operações imobiliárias no Brasil.
Jefferson Sbardella
Advogado especialista em Direito Imobiliário | Professor | Presidente da Comissão de Direito Imobiliário da OAB/SJ | Membro do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário – IBRADIM.
