A segurança jurídica é um dos pilares do mercado imobiliário. A circulação de bens imóveis depende da previsibilidade dos efeitos jurídicos das transações, da confiança dos adquirentes, da estabilidade do Registro de Imóveis e da correta alocação dos riscos envolvidos na aquisição patrimonial. Nesse contexto, a due diligence imobiliária assume papel fundamental, justamente porque nem toda certidão favorável representa, necessariamente, ausência de riscos.
Uma questão que merece especial atenção é a interpretação dos efeitos da Certidão Positiva com Efeitos de Negativa (CPEN) prevista no art. 206 do Código Tributário Nacional em relação à presunção de fraude à execução fiscal estabelecida pelo art. 185 do mesmo diploma.
A análise sistemática da legislação demonstra que não é juridicamente correto afirmar que a mera existência de uma CPEN afasta, por si só, a incidência do art. 185 do CTN.
A finalidade da Certidão Positiva com Efeitos de Negativa
O art. 206 do CTN estabelece que a certidão positiva produz os mesmos efeitos da certidão negativa quando o crédito tributário estiver com exigibilidade suspensa (art. 151 do CTN) ou garantido por penhora, depósito ou outra garantia suficiente.
A finalidade dessa certidão é permitir que o contribuinte continue praticando atos da vida econômica que dependam de prova de regularidade fiscal.
Mas, atenção: a CPEN não extingue o crédito tributário. Também não cancela a inscrição em dívida ativa. Muito menos elimina a condição jurídica de devedor tributário.
Na realidade, a certidão apenas reconhece que, embora exista crédito tributário constituído, há situação legal que impede momentaneamente sua cobrança. Há, portanto, uma diferença relevante entre inexistência de débito, suspensão da exigibilidade do crédito, garantia do crédito tributário e extinção da obrigação tributária.
Essa distinção é fundamental para compreender os efeitos do art. 185 do CTN.
O art. 185 do CTN protege a eficácia da execução fiscal
Após a alteração promovida pela LC 118/2005, o art. 185 do CTN passou a presumir fraudulenta a alienação ou oneração de bens realizada após a inscrição do crédito tributário em dívida ativa, salvo demonstração da existência de patrimônio suficiente para satisfazer a dívida. O objetivo da norma não é punir o adquirente. Seu propósito é impedir que o patrimônio do devedor seja esvaziado em prejuízo da Fazenda Pública.
Por essa razão, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo 290 (REsp 1.141.990/PR), firmou entendimento de que a disciplina da fraude à execução fiscal possui regime próprio e prevalece sobre a disciplina geral do CPC, sendo inaplicável a Súmula 375 do STJ às execuções fiscais.
A CPEN não constitui exceção prevista no art. 185
Sob a perspectiva do direito imobiliário, talvez o aspecto mais importante seja este:
não existe qualquer dispositivo no CTN afirmando que a emissão de certidão positiva com efeitos de negativa impede a incidência do art. 185.
O art. 206 limita-se a equiparar a CPEN à CND para determinados efeitos legais.
Em nenhum momento modifica os pressupostos da fraude à execução, o conceito de dívida ativa, os requisitos do art. 185 ou as hipóteses legais de ineficácia da alienação.
Os reflexos para a due diligence imobiliária
Sob a perspectiva prática da advocacia imobiliária, admitir que a CPEN elimina automaticamente os riscos decorrentes do art. 185 produziria grave insegurança jurídica.
Isso porque a existência da CPEN informa justamente que há crédito tributário constituído. O advogado responsável pela análise de risco não pode limitar sua análise à existência da certidão. É indispensável verificar, entre outros aspectos, a existência de inscrição em dívida ativa, a data da alienação, a suficiência patrimonial do alienante, a situação das garantias oferecidas, eventual execução fiscal em andamento, averbações premonitórias, indisponibilidades patrimoniais, além de outros elementos capazes de influenciar a eficácia do negócio.
Conclusão
À luz da legislação vigente, da estrutura normativa do Código Tributário Nacional e da jurisprudência consolidada do STJ, não há fundamento legal para afirmar que a certidão positiva com efeitos de negativa, por si só, elide os efeitos do art. 185 do CTN.
Ela produz efeitos equivalentes aos da certidão negativa apenas para as finalidades previstas em lei, especialmente quanto à demonstração da regularidade fiscal do contribuinte.
Isso não significa que extinga o crédito tributário, elimine a inscrição em dívida ativa ou afaste automaticamente o regime jurídico da fraude à execução fiscal.
Para os negócios imobiliários, a consequência prática é clara: a apresentação de uma CPEN não dispensa uma due diligence aprofundada nem autoriza concluir, isoladamente, que a aquisição do imóvel está imune aos riscos decorrentes do art. 185 do CTN.
Jefferson Antonio Sbardella
Advogado – OAB/SC 18.020
