O Superior Tribunal de Justiça (STJ) afetou ao rito dos recursos repetitivos uma controvérsia que interessa diretamente a incorporadores, síndicos, condôminos, proprietários investidores e plataformas de hospedagem: a possibilidade de locação de imóveis por curto período — o chamado short stay — em condomínios com destinação residencial. A questão foi cadastrada como Tema 1.443 e a decisão que vier a ser proferida terá aplicação obrigatória em todo o país.
O que está em discussão
A pergunta que o STJ vai responder, de forma vinculante, é a seguinte: A cláusula de destinação residencial prevista na convenção de condomínio já é suficiente, por si só, para impedir a “locação” (eu prefiro chamar de hospedagem) de unidades autônomas por curto período através de plataformas digitais — mesmo quando não exista uma proibição expressa a esse tipo específico de utilização?
Em outras palavras, o Tribunal vai definir se o síndico e o condomínio podem barrar esse uso apenas com base na previsão genérica de que o edifício é “residencial”, ou se seria necessária uma vedação explícita, tratando especificamente da locação por aplicativos como o Airbnb.
A relatoria do tema coube ao ministro Raul Araújo, e a afetação foi decidida pela Segunda Seção do STJ, colegiado responsável por uniformizar a jurisprudência em matéria de direito privado. Com a afetação, todos os processos em curso no país sobre essa mesma questão jurídica — tanto na segunda instância quanto no próprio STJ — ficam suspensos até o julgamento definitivo.
O contexto: o precedente de maio de 2026
A afetação ao Tema 1.443 não surgiu isoladamente. Poucas semanas antes, em julgamento de um caso concreto (REsp 2.121.055), a própria Segunda Seção já havia sinalizado seu entendimento sobre o tema, por maioria apertada de 5 votos a 4. Prevaleceu a posição da relatora, ministra Nancy Andrighi, no sentido de o condomínio deve aprovar o uso de imóvel residencial para estadia de curta duração.
Segundo esse entendimento, os contratos intermediados por plataformas como o Airbnb não se enquadram propriamente nem como contratos de locação residencial nem como contratos de hospedagem em hotéis, configurando uma modalidade atípica de negócio jurídico. Para a ministra, o meio de divulgação do imóvel — seja por aplicativo, imobiliária ou panfleto — é irrelevante para essa qualificação. O que importa é a natureza da exploração: quando ela se torna recorrente e profissionalizada, com alta rotatividade de hóspedes, o uso deixa de ser compatível com a destinação estritamente residencial prevista na convenção.
A consequência prática desse entendimento é relevante: a exploração recorrente desse tipo de locação, sobretudo por plataformas digitais, descaracteriza a finalidade estritamente residencial da unidade, o que atrai a regra do artigo 1.351 do Código Civil — que exige aprovação de dois terços dos condôminos para alterar a destinação do edifício ou da unidade. Ou seja, não bastaria a maioria simples em assembleia: seria necessário quórum qualificado para autorizar esse uso, caso a convenção já preveja destinação residencial.
As duas posições em disputa
O julgamento não foi unânime, e os votos divergentes ajudam a entender o que está em jogo no Tema 1.443.
Corrente vencedora (Nancy Andrighi): a hospedagem de curta temporada por aplicativos, quando praticada de forma reiterada e organizada profissionalmente, equivale a uma exploração econômica atípica, incompatível com a destinação residencial — mesmo sem previsão expressa de proibição na convenção.
Corrente divergente (Antonio Carlos Ferreira): o direito de propriedade não poderia ser restringido por convenção condominial na ausência de vedação expressa. Para essa linha de entendimento, faltando cláusula específica proibindo a locação por plataformas digitais, o proprietário manteria a liberdade de dispor do imóvel dessa forma.
É justamente essa divergência — se a cláusula genérica de “uso residencial” já basta, ou se é necessária uma vedação específica — que o Tema 1.443 pretende resolver de forma definitiva e vinculante para todo o país.
O que muda na prática, desde já
Mesmo antes do julgamento final do repetitivo, a suspensão nacional dos processos já produz efeitos relevantes:
- Processos parados: ações individuais e coletivas que discutam a mesma questão — tanto de proprietários buscando autorização para alugar por temporada quanto de condomínios buscando impedir a prática — ficam suspensas até a definição da tese.
- Sinalização de tendência: embora a tese vinculante ainda não tenha sido fixada, o precedente de maio de 2026 já indica qual caminho a Corte tende a seguir, o que serve de orientação para negociações, decisões de assembleia e planejamento de investidores.
- Distinção importante: a discussão não afeta a locação residencial tradicional por temporada, amparada pela Lei do Inquilinato. O que está em xeque é a chamada “hospedagem atípica” — marcada por altíssima rotatividade, estadias muito curtas e operação que se assemelha à de um hotel.
Recomendações práticas
Para as incorporadoras, o Tema 1.443 traz uma questão estratégica que deve ser enfrentada antes mesmo do registro da incorporação imobiliária.
Ao elaborar a minuta da futura convenção de condomínio, é fundamental compreender o posicionamento comercial do empreendimento.
O empreendimento será destinado predominantemente a moradores? Pretende atrair investidores interessados em renda imobiliária? A alta rotatividade de ocupantes é compatível com o conceito do projeto? O empreendimento pretende permitir operações de short stay?
Essas perguntas não são apenas comerciais. Elas possuem consequências jurídicas diretas.
A redação da convenção de condomínio deve estar alinhada ao produto imobiliário que está sendo desenvolvido e ao público que a incorporadora pretende atingir.
Uma convenção genérica, elaborada a partir de modelos padronizados, pode criar conflitos futuros entre investidores, moradores e administração condominial.
Para condomínios e síndicos, é prudente revisar a convenção condominial e mapear a realidade das locações por temporada praticadas no edifício, evitando decisões abruptas antes da definição da tese vinculante. Vedações ou autorizações formais, discutidas em assembleia com quórum adequado, tendem a reduzir litígios futuros.
Para proprietários e investidores que pretendem destinar imóveis a esse tipo de exploração, recomenda-se verificar previamente o teor da convenção do condomínio e a viabilidade de obter a aprovação qualificada de dois terços dos condôminos, nos termos do artigo 1.351 do Código Civil, antes de formalizar a operação.
Considerações finais
O julgamento do Tema 1.443 deverá pacificar, em definitivo, um dos temas mais controvertidos do direito condominial na era das plataformas digitais. Até lá, a suspensão nacional dos processos exige atenção redobrada de todos os envolvidos — incorporadoras, condomínios, proprietários e plataformas de hospedagem —, já que a tese a ser fixada terá aplicação obrigatória em todo o território nacional.
Nossa equipe de Direito Imobiliário e Condominial está acompanhando de perto a tramitação do Tema 1.443 no STJ.
Jefferson Antonio Sbardella
Advogado – OAB/SC 18.020
