A ausência de contrato escrito é uma dúvida muito comum quando se fala em regularização de imóveis por usucapião.
Muitas pessoas vivem em determinado imóvel há anos, realizam melhorias, pagam despesas, são reconhecidas pela vizinhança como proprietárias, mas nunca formalizaram a aquisição dessa propriedade.
Nesses casos, a inexistência de contrato não impede, por si só, a regularização do imóvel.
Isso porque, a usucapião decorre da posse exercida sobre o imóvel por determinado período, de forma contínua, pública, sem oposição e com comportamento de dono.
Por isso, a pergunta mais importante nem sempre será se existe um documento escrito, mas se aquela posse reúne os requisitos legais para gerar a aquisição da propriedade.
O contrato, quando existente, pode ajudar a demonstrar a origem da posse, a data aproximada em que a pessoa ingressou no imóvel e a intenção de adquirir a propriedade. No entanto, ele não é indispensável em todas as modalidades de usucapião. Em muitos casos, a própria usucapião é o caminho adequado justamente porque a formalização da propriedade não ocorreu no passado.
Isso não significa, porém, que qualquer ocupação de imóvel possa gerar usucapião. É necessário diferenciar a posse da mera detenção. Quem ocupa um imóvel através de locação, ou por simples permissão, tolerância ou subordinação a outra pessoa, como pode ocorrer em algumas situações envolvendo locatários, comodatários ou caseiros, em regra não possui uma posse apta à usucapião.
O ponto central é verificar se o possuidor age, de fato, como proprietário.
Quando não há contrato, a prova da posse pode ser construída por outros meios. Contas de água, energia elétrica, IPTU, recibos de obras, fotografias antigas, correspondências recebidas no endereço, cadastros públicos, documentos técnicos e declarações de vizinhos podem contribuir para demonstrar a relação do possuidor com o imóvel ao longo do tempo. A prova testemunhal também pode ser relevante, especialmente para confirmar a continuidade da posse, a ausência de oposição e o reconhecimento social daquele possuidor como dono.
A modalidade de usucapião aplicável dependerá das características de cada caso. Devem ser analisados o tempo de posse, a metragem do imóvel, a finalidade da ocupação, a existência de moradia, a boa-fé, eventual justo título, a titularidade de outros imóveis e a situação registral da área.
Também é necessário avaliar se o procedimento poderá ser realizado pela via extrajudicial, perante o Registro de Imóveis, ou se será mais adequado buscar o reconhecimento pela via judicial.
Assim, a ausência de contrato não elimina automaticamente o direito do possuidor. O que define a viabilidade da usucapião é a qualidade da posse e a existência de provas suficientes para demonstrar o preenchimento dos requisitos legais.
A regularização imobiliária exige análise individualizada, leitura registral, organização documental e estratégia jurídica, especialmente quando a relação do possuidor com o imóvel precisa ser comprovada por outros elementos além de um contrato escrito.
Leila Mezetti do Nascimento Sbardella
Advogada – OAB/SC 71.021
