O contrato Built to Suit (BTS), que em português corresponde a “construído para servir” ou “feito sob medida”, é uma modalidade contrato atípico (alguns doutrinadores o chamam de locação atípica), regida pelo artigo 54-A da Lei do Inquilinato:
“Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei.”
Nesta modalidade, o futuro locador (proprietário/investidor) compromete-se a adquirir, construir ou reformar substancialmente um imóvel, conforme as especificações e necessidades exatas do pretenso locatário (futuro ocupante). Por se tratar de um investimento feito sob medida e de alto custo para o locador, o contrato BTS possui características próprias, como um prazo de vigência longo e uma multa rescisória elevada, visando garantir o retorno do capital investido.
Note-se que, o valor que será pago pelo ocupante ou futuro locatário, a partir da entrega do imóvel nas características solicitadas pelo pretenso locatário, não é composta apenas de aluguel, mas também do retorno do investimento por parte do proprietário/investidor, razão pela qual, eu, particularmente, o considero um contrato atípico.
Transição de Contrato: Do BTS para a Locação Padrão na Renovação
É fundamental destacar que, após o período inicial estabelecido para o contrato de Built to Suit (BTS) — que é o prazo contratual determinado para que o locador recupere o investimento realizado na aquisição, construção ou reforma do imóvel —, qualquer renovação subsequente altera a natureza jurídica da relação contratual.
Na renovação, o contrato de BTS perde suas características especiais e passa a ser regido como um contrato de locação normal (ou contrato de aluguel padrão, não residencial), sendo submetido integralmente às regras e disposições gerais da Lei do Inquilinato. Isso significa que as particularidades e cláusulas relativas ao BTS — principalmente aquelas que garantiam a compensação dos custos de construção/reforma inicial e a rigidez do prazo — já se exauriram ou foram totalmente cumpridas no prazo original.
A partir da renovação, o foco é a continuidade da ocupação do imóvel com base nas condições típicas de um contrato de locação comum. Portanto, a relação jurídica se simplifica, adotando os princípios e as regras aplicáveis às locações não residenciais previstas na Lei do Inquilinato.
Jefferson Antonio Sbardella
Advogado – OAB/SC 18.020
