Eu, particularmente, entendo que o nome mais adequado é “extrajudicialização”, embora a maioria das pessoas se refira a isso como “desjudicialização”. Prefiro o termo “extrajudicialização” porque desjudicializar, a meu ver, significaria retirar o processo do judiciário e transferi-lo para o extrajudicial, o que, na prática, não ocorre. O que realmente acontece é a abertura de uma nova opção, uma nova via de resolução de um determinado problema que, a escolha da parte, pode ser realizada diretamente na via extrajudicial.
Esse movimento teve início na década de 1990, quando a chamada crise da hipoteca ocorreu. Na época, a garantia de financiamento utilizada no Sistema Financeiro de Habitação era a hipoteca. Acontece que os bancos, principais credores, enfrentavam enorme dificuldade para reaver seu crédito, uma vez que a execução da dívida se dava apenas pela via judicial, através de um processo que levava muitos anos para ser resolvido.
Pensou-se então em uma via extrajudicial, mais célere, resultando na criação da Alienação Fiduciária de bens imóveis pela Lei 9.514/97. Esta lei permitiu que a execução, culminando no leilão, fosse realizada integralmente na via extrajudicial, através do Ofício de Registro de Imóveis.
Mais adiante, através da Lei 10.931/04, foram inseridos os artigos 212 e 213 na Lei 6.015/73, permitindo a retificação de registros públicos administrativamente, através do Ofício de Registro de Imóveis. A título de informação, essa mesma lei alterou a Lei 9.514/97, permitindo que a alienação fiduciária fosse utilizada amplamente como garantia imobiliária, e não apenas por instituições do SFH. Além disso, criou o patrimônio de afetação na Lei 4.591/64 (Lei das Incorporações Imobiliárias).
Posteriormente, foi publicada a que considero uma das principais leis da extrajudicialização, a Lei 11.441/07, seguida pela Resolução 35 do CNJ, que passou a permitir divórcios, separações, dissolução de união estável, inventário e partilha diretamente no Tabelionato de Notas, por escritura pública. Um grande avanço!
Depois, com o atual CPC – Código de Processo Civil, foi criado o art. 216-A da Lei 6.015/73, permitindo que a aquisição da propriedade imobiliária pela usucapião seja realizada extrajudicialmente, tramitando no Ofício de Registro de Imóveis. Seguiu-se, então, a Lei 14.382/22, que criou os artigos 216-B e 251-A na mesma Lei (6.015/73), possibilitando, respectivamente, a adjudicação compulsória e o cancelamento do registro de contrato de compromisso ou promessa de compra e venda, ambos diretamente no Ofício de Registro de Imóveis.
Mais recentemente, através da Lei 14.711/23 (Marco Legal das Garantias), foi atendido um pleito antigo: a possibilidade de execução da dívida de hipoteca diretamente na via extrajudicial, em moldes semelhantes ao da alienação fiduciária.
E ainda há mais por vir, como o despejo extrajudicial, entre outras medidas, tudo com a intenção de acelerar a prestação jurisdicional, aproveitando a expertise dos tabeliães e registradores, conferindo segurança jurídica aos atos praticados.
Jefferson Antonio Sbardella
Advogado – OAB/SC 18.020
